KİRACININ TAHLİYESİ

KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI NEDİR?

Tahliye davası, kiracıyı kiraladığı taşınmazdan kanunda belirlenen nedenlerle tahliye etmek için kiraya veren tarafından açılan davadır.

KİRACI HANGİ ŞARTLARDA TAHLİYE EDİLEBİLİR ?

1)    BİLDİRİM YOLU İLE FESİH

Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı değildir. Borçlar Kanunu madde 347-348. maddeleri uyarınca yapılacak tek taraflı fesih bildirimi kira sözleşmenizi sona erdirecektir.

KİRAYA VEREN AÇISINDAN: Konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi bitmeden kiraya verenin fesih hakkı bulunmamaktadır. Kısacası kiraya veren kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmedikçe (haklı sebeplerin varlığı istisna olmak üzere) fesih hakkını kullanamaz.

KİRACI AÇISINDAN: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

2)    ÖDENMEMİŞ KİRA BEDELİ

Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinde kiracının en büyük sorumluluklarından biri kira bedelinin sözleşme ile kararlaştırılan günde düzenli olarak ödenmesidir. Kiraya veren, kira ödemesinin zamanında yapılmaması üzerine kiracıya ödemenin yapılması için yazılı ihtarda bulunabilir. Bu şekilde yazılı olarak noter aracılığıyla 2 haklı ihtar çekilmiş olması halinde aranan diğer şartların da varlığı halinde kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira gecikmelerin yahut eksik ödemenin ardarda olan aylarda olmasına gerek yoktur. Bir kira yılı içerisindeki herhangi iki ödemenin olmaması ya da eksik yapılması da kiraya verene haklı neden oluşturur.

3) YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracı tarafından taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılacağına ilişkin beyana “tahliye taahhüdü (sözleşmesi)” denmektedir. Usulüne uygun şekilde düzenlenmiş ve kiracı tarafından imzalanmış tahliye taahhüdü  kiracının tahliyesi için haklı neden oluşturacaktır. Tahliye taahhüdünün aşağıdaki şartları taşıması gerekmektedir;

• Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir.

• Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.

• Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden makul süre sonra verilmiş olması gerekir.

Kiracı tarafından imzalanan usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi olmasına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmiyor ise kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlamak şartıyla 1 ay içinde icra takibi başlatarak ya da tahliye davası açarak kiralananı boşaltabilir.

4)    İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Kiraya veren kişinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin, konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Diğer taraftan söz konusu taşınmaz ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmişse yeniden farklı kişilere kiralama yasağı vardır. TBK 355. maddesi uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

5)  TAŞINMAZIN SATILMASI HALİNDE YENİ MALİKİN KİRACIYI TAHLİYESİ

Kira hukukunda benimsenen ana prensip uyarınca kiracılı evin satılması durumunda kiracının mağdur olmaması amaçlanmıştır.  Kiracının, taşınmazın satışı gerçekleşmeden önce imzalamış olduğu kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şart ve şekilde devam edecektir. Yeni sözleşmeye gerek kalmayacaktır.

Taşınmazı satın alan yeni malik, ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep ediyorsa; taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracısına durumu bildiren yazılı ihtarı noter aracılığıyla çekmeli ve kiracıya tahliye için 6 ay süre vermelidir. Süre sonunda evi tahliye etmekten kaçınan kiracı aleyhinde tahliye davası açabilecektir.

6)  ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRILIK HALİNDE KİRACI TAHLİYESİ

Kiracının kira ücretini ödemek dışında, kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer bu özen yükümlülüğüne uygun davranılmazsa durumun giderilmesi amacıyla kiracıya bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede 30 günlük süreye uyulmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir.

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, davalının yerleşim yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.

Tahliye Davalarında Süre

Günümüzde gayrimenkul satış ve kiralama ücretlerinde sürekli fahiş artışlar yaşanmaktadır. Bu sebeple kiracı ve kiraya veren arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıkların sayısıda her geçen yıl katlanarak artmaya devam etmektedir. Yaşanan bu artışla beraber mahkemeler üzerinde iş yükü doğduğu ve böylelikle yargılama sürelerinin uzadığı görülmektedir. 

Tahliye Davalarında Arabuluculuk Süreci

Kiraya ilişkin davaların sayısının her geçen gün artmasıyla beraber kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki uyuşmazlıkların mahkeme aşamasına taşınmadan çözülmesi amacıyla 1 Eylül 2023 tarihi itibari ile arabuluculuk kurumu getirilmiştir.

7445 sayılı yeni yasa ile “Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar; Kat Mülkiyeti Kanunu, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava şartı olarak arabulucuya gidecek.

Kira davalarında alanında uzman bir Avukatla görüşmeniz davalarınızı kazanmanız açısından önem arz etmektedir.

Tel: 0543 485 6941